Inleiding

Deze paragraaf beschrijft de visie op het gemeentelijk grondbeleid en de uitvoering daarvan. Daarnaast geeft hij een weergave van de te verwachten financiële resultaten en risico’s van de gemeentelijke grondexploitaties.

Visie gemeentelijk grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid staat in dienst van het ruimtelijke ontwikkelingsperspectief volgens de Structuurvisie Breda 2030. Uitgangspunt is om per locatie/gebiedsontwikkeling telkens af te wegen welk grondbeleid en instrumentarium we toepassen. Dit staat beschreven in de Nota Grondbeleid 2014. "De Bredase grondpolitiek is maatwerk, per project maakt de gemeente een keuze voor instrumentarium , voor de grondexploitatie en geschikte samenwerkingsvorm. Het instrumentarium zet de gemeente in om gebiedsontwikkelingen te regisseren en ruimtelijke en maatschappelijke doelen te bereiken. Ongeacht de gekozen samenwerkingsvorm  wil de gemeente de risico’s van haar keuze beperken en beheersen via risicomanagement."

Ontwikkelingen

Binnen de gemeentelijke grondexploitaties ligt de focus op het afronden van de bestaande grote projecten zoals Teteringen. Uit onderzoek blijkt dat de komende jaren de groei van de bevolking en het aantal huishoudens toeneemt, waar mogelijk versnellen we de uitgifte van gronden in lopende projecten. Voor Eikberg fase 2 voeren we actief grondbeleid.
In 2017 wordt de brochure grondprijzen geactualiseerd. Op basis van de huidige marktomstandigheden, recente gemeentelijke verkopen en overige transacties in Breda en omgeving worden, middels diverse grondprijsmethodieken,  marktconforme prijzen vastgesteld. De nieuwe grondprijzen zullen verwerkt worden bij de herziening behorende bij de jaarrekening 2017. 
In 2016 heeft de commissie BBV de notitie grondexploitaties ingevoerd, daarnaast is voor overheden de Wet modernisering Vennootschapsbelasting voor overheden van kracht. De consequenties van beide zijn verwerkt in de jaarrekening 2016. Op dit moment vinden op details vanuit beide onderdelen verdere uitwerkingen plaats. We volgen deze ontwikkelingen op de voet en verwerken deze waar nodig in onze grondexploitaties.   

Planresultaten grondexploitaties

Alle gemeentelijke grondexploitaties worden twee keer per jaar herzien. Bij deze herzieningsronde zijn onderstaande parameters in ons grondexploitatiemodel gehanteerd:

Rente
De gehanteerde rente is bepaald conform de BBV Notitie Grondexploitaties 2016. Die zegt dat bij de berekening rekening gehouden moet worden met het werkelijke rentepercentage en de verhouding tussen schulden en het eigen vermogen. Aan het eind van elk jaar wordt de werkelijke rente over het voorbije jaar worden bepaald. Over boekjaar 2016 bedroeg die in onze gemeente 2,16%.
Omdat een grondexploitatie meerdere toekomstige jaarschijven kent, is vooraf een aanname nodig van de rente in die jaren. Het BBV staat toe om een rentepercentage te hanteren wat maximaal 0,5% afwijkt van de laatst vastgestelde rente. Omdat de verwachting is dat de rente verder zal dalen is gekozen voor een rentepercentage van 2%.

Opbrengststijging
De woningmarkt vertoont een positieve trend, en ook de prijsontwikkeling in andere vastgoed segmenten is verbeterd. In 2017 wordt een nieuwe grondprijsbrief opgesteld, waarbij rekening wordt gehouden met deze prijsontwikkelingen. Voorzichtigheidshalve is daarom bij deze herzieningsronde nog geen rekening gehouden met opbrengststijgingen bij de grondprijzen. Bij het opstellen van de jaarrekening over 2017 bekijken we deze parameterkeuze opnieuw. Toenemende prijzen in het vastgoed hoeven niet direct te leiden tot hogere grondprijzen. Door de aantrekkende markt en de schaarste aan personeel en bouwmaterialen stijgen namelijk ook de bouwkosten momenteel sterk.

Kostenstijging
De grootste kostenpost in grondexploitaties heeft betrekking op de civieltechnische kosten. Hiervoor raadplegen we het indexcijfer voor grond, weg- en waterbouw, de GWW-index van het CBS. Vanaf 2014 is stijging van deze index nagenoeg 0 of zelfs negatief geweest. Omdat in grondexploitaties wordt gerekend met een lange termijn ontwikkeling is de laatste jaren de parameter kostenstijging toch gehandhaafd op 2,5% over de hele looptijd. De GWW-cijfers van januari en april 2017 tonen een forse prijsstijging: de civieltechnische kosten liggen circa 5% hoger dan in 2016. Hiermee wordt een deel van de achtergebleven prijsstijging weer ingehaald. Gezien de aantrekkende markt is de verwachting dat deze trend doorzet. Voorlopig past deze ontwikkeling nog binnen de lange termijnontwikkeling van 2,5%. In de komende herzieningsronde wordt deze ontwikkeling opnieuw tegen het licht gehouden. Naast de zichtbare prijsstijging van civieltechnisch werk wordt overigens ook de tijdige beschikbaarheid van bedrijven die onze plannen bouw- en woonrijp moeten maken een punt van zorg. Dit kan vertraging veroorzaken in onze uitvoeringsplanningen.

Voorziening negatieve grondexploitaties

Risico`s en weerstandsvermogen

De kansen en bedreigingen (positieve en negatieve risico’s) van de grondexploitaties brengen we systematisch in kaart. Per grondexploitatie is aangegeven hoe groot de kans is dat het risico zich voordoet en wat de kosten zijn van bepaalde risico’s. Aanvullend op de projectrisico’s brengen we projectoverstijgende risico’s in beeld. Hierbij rekenen we een scenario met een verslechterde economische ontwikkeling door.  
De onderstaande tabel geeft het actuele beeld van de risico’s.

De risico’s nemen weer verder af. Enerzijds komt dit door de positieve trend op de vastgoed markt, waardoor verkopen voorspoedig verlopen. De resterende verkopen nemen daardoor verder af. Dat geldt ook voor de nog te maken kosten. Aangezien de risico’s samenhangen met de kosten die nog gemaakt moeten worden en de gronden die nog verkocht moeten worden, nemen de risico af.  De risico’s voor de voorraad gronden en panden nemen af omdat door verkopen de voorraad afneemt.